離婚協議　不動産分与をするときのポイント

不動産分与は売却して現金で分けた方が問題が起こりにくい

①売却して現金にする。

住まいの売却価格が住宅ローンの残額を上回る「アンダーローン」の状態であれば、この方法をとるのが最も

簡単と言えるでしょう。(ただ、アンダーローンになることは少ないです。)

売却したお金でローンを返済し、残ったお金で分ける。

この方法はきっちり半分に分けることができるのでわかりやすいと言えるでしょう。

住まいの売却金額よりもローン残債が多い「オーバーローン」になっている住宅は、資産価値がないので財産分与の対象とはなりません。契約者がそのままローンを支払うことになります。自己資金があればそれで相殺し、残った自己資産を相手と分配します。

不動産の評価額は、不動産鑑定士にお願いすれば正確な数字がでますが、お金がかかります。

中古不動産の転売を取り扱う不動産業者に、売却した場合の価格の見積もりをだしてもらう方法もあります。

②どちらかが住み続ける。

一番多い例で紹介しますと、結婚してから子供が産まれるのを機に家を買う場合。

1、夫が住み続ける。

住宅ローンを借りているのは夫名義なので、夫がそのまま住み続け、ローンも夫が支払い続けるということで問題ないかと思います。住む人、ローンを返済する人、所有者を一致させることがもめ事が少ないです。

ここで気をつけていただきたいのはローンの連帯保証人が妻になっていることがよくあります。

この場合は妻名義から変更してもらわないと、夫がローンを支払わなかったら妻に請求がきてしまいます。

ただ金融機関に名義変更をお願いしても保証人ありきでお金を貸しているので保証人は外してくれません。

夫の親族に名義を変えてくれるように金融機関に審査をお願いすれば審査は通るかもしれません。

が、保証人のままになってしまう場合が考えられますので、妻が保証人になっている場合はやはり売却することを

おススメします。

2，妻が住み続ける。

住宅ローンの名義はおそらく夫になっており、夫が支払っていくかと思いますが、

もし、夫のローン返済が滞ってしまうと、家が競売にかけられたりするおそれがあります。これはローン支払い者にしか通知こないので、知らないうちに競売にかけられている場合もあります。

ただここで気をつけてもらいたいのが、「養育費や慰謝料の支払い」は公正証書で取り決めしておけば、強制執行することができますが、

ローンは「銀行に対して金銭を支払うという約束」なので、強制手段がありません。

なのでおススメはできません。

 

 

あと離婚時に不動産の名義変更する場合もあります。

例えば、夫名義の不動産を妻に名義変更し、妻が住み続ける場合を考えますと、

不動産購入の契約時は夫の名前で購入しているので、勝手に名義変更すると、「契約違反」になってします。

(銀行が全額一括返済の請求ができる契約条項が組み込まれていることが多いです。)

そのための対策として妻が住宅ローンの借り換えをするのが良いかと思います。

借り換えの融資で前住宅ローンを返済し、完済し、新しい住宅ローンの支払いが開始される。

ただしこの場合は妻が住宅ローンの審査に通らないことも考えられますので注意が必要です。

そして離婚後に不動産を名義変更すると、当然ながら税金がかかってくる場合があります。

・登録免許税

・贈与税

・譲渡所得税

・不動産取得税

 

登録免許税

課税対象になります。　不動産評価額の2％を納めなくてはなりません。

贈与税

基本的は課税対象にはなりません。

ただし、以下の場合には贈与税がかかってしまうかもしれません。

・婚姻中に夫婦が協力して得た財産に比べて分与された財産が多すぎる場合(明確な基準はありません)

・贈与税や相続税を免れるために離婚したとみなされる場合(いわゆる偽装離婚)

譲渡所得税

課税対象になります。

これは売主にかかってくる税金になります。

買った時よりも売った時の方が金額が高かったら課税対象になります。

これは財産分与で無償であげるにしても時価で譲渡したもの(売ったもの)とみなされてしまうので課税対象になります。

※離婚後に夫から妻に自宅を分与したときは譲渡所得3000万円の特別控除があります。

これは夫が不動産(自宅)を買ったときは5000万円の価値があったが離婚後に妻に譲渡した時には8000万円になっていたとします。

そうすれば3000万円に対する譲渡所得税は控除されるということです。

 

 

不動産取得税

基本的に課税対象になりません。

要件が2つあります。

1，実質的に夫婦の共有財産の分割と認めれるもの

2，婚姻中の財産関係を清算する趣旨のものであること　を満たしていれば課税されません。

以上です